Immobilienverrentung ist ein Prozess, bei dem Eigentümer ihre Immobilie verkaufen, aber weiterhin darin wohnen bleiben können. „Dies geschieht häufig durch den Verkauf der Immobilie im Tausch gegen eine Leib- oder Zeitrente und unter Einräumung eines lebenslangen oder zeitlich befristeten Wohnrechts“, erklärt Immobilien- und Verrentungsexperte Dietmar Theiler. „Dabei gibt es sehr viele Möglichkeiten, bei der Kombination von Einmal- und Rentenzahlungen sowie der Gewährung von Wohn- und/oder Nutzungsrechten“, so Theiler weiter, „die Modelle sind so individuell wie die Immobilienbewohner.“

Die Immobilienverrentung eignet sich besonders für Immobilieneigentümer, die ihr Zuhause nicht verlassen möchten, aber ihre finanzielle Freiheit erhöhen möchten, betont Immobilien- und Verwendungsexperte Dietmar Theiler. Sie ist ideal für Personen, die zum Beispiel ihre Rente aufbessern möchten, ohne ihre gewohnte Umgebung aufgeben zu müssen oder einfach das Kapital aus ihrer Immobilie für ein Vorerbe oder einen barrierefreien Umbau ihrer Immobilie nutzen wollen. „So unterschiedlich die Motivation und die Ideen unserer Kunden sind, sie eint der Gedanke an mir finanziellen Spielraum.“

Während Mieteinnahmen voll versteuert werden müssen, ist die Rente aus einer Immobilie nur zu einem geringen Anteil steuerpflichtig. Lassen Sie sich hierzu von einem unabhängigen Steuerexperten beraten. Wir von WohnHausImmobilien können Ihnen eine Empfehlung ausprechen.

„Ein wesentliches Risiko besteht darin, dass die Vertragsbedingungen nicht immer klar sind, was zu späteren Missverständnissen führen kann“, warnt Immobilien- und Verrentungsexperte Dietmar Theiler. Deshalb ist es ratsam, sich von einem erfahrenen Profi bei dem Vorhaben begleiten zu lassen. „Allein auch schon deshalb“, sagt Theiler, „damit man eine marktgerechte Bewertung der Immobilie erhält. Sonst lässt man sich ja bares Geld entgehen.“

Immobilien- und Verrentungsexperte Dietmar Theiler erklärt, „dass der Wert der Immobilie durch einen Marktkenner ermittelt werden sollte. Nur so kann man – erstens – sicher gehen, dass der Wert der Immobilie marktgerecht ist. Und zweitens nützt einem das bei der Verhandlung mit dem potenziellen Käufer, wenn man transparent darlegen und schlüssig argumentieren kann, wie der Preis der Immobilie zustande gekommen ist.“ Die Höhe der Zahlungen richten sich nach dieser Wertermittlung, dem Alter des Verkäufers, sowie der Dauer der Rente und des Wohnrechts.

• Mit kostenlosem Wohnrecht lebenslang oder für einen festgelegten Zeitraum
• Keine Rente

Dies ist das meistgewählte Modell bei unseren Kunden. Ideal für alle die kostenlos weiter in ihrer Immobilie wohnen möchten und den verbleibenden Wert nach Abzug des Wohnrechts in einer Summe ausgezahlt haben möchten.

• Mit kostenlosem Wohnrecht
• Plus Rente lebenslang

Dieses Modell eignet sich für die Kunden, die gerne sowohl kostenlos in ihrer Immobilie wohnen wollen, aber neben einer Einmalzahlung auch lebenslang eine Rente beziehen möchten.

• Mit kostenlosem Wohnrecht
• Plus Rente für einen festgelegten Zeitraum

Hier erhält man neben einer Einmalzahlung vorab und einem Wohnrecht in der Immobilie eine Rente für einen festgelegten Zeitraum, zum Beispiel 10 oder 15 Jahre. Wer also in den ersten Jahren etwas mehr Rente erhalten möchte und sie in den späteren Jahren unter Umständen nicht mehr benötigt liegt hier genau richtig.

• Mit kostenlosem Wohnrecht für einen bestimmten Zeitraum

Diese Variante ergibt eine Einmalzahlung und ein kostenloses Wohnrecht für einen begrenzten Zeitraum zum Beispiel 10 oder 15 Jahre. Wer also heute schon weiß, dass er zu einem bestimmten Zeitpunkt zum Beispiel in die Nähe seiner Kinder ziehen möchte der hat hier die Möglichkeit den Zeitraum genau festzulegen.

• Mit kostenlosem Wohnrecht für einen bestimmten Zeitraum
• Plus Rente für einen bestimmten Zeitraum

Wer genaue Pläne hat, wann er seine Immobilie aufgeben möchte, erhält hier neben einer Einmalzahlung ein kostenloses Wohnrecht für einen bestimmten Zeitraum und eine Rente für einen ebenfalls festgelegten Zeitraum.

• Mit kostenpflichtigem Wohnrecht lebenslang oder für einen bestimmten Zeitraum
• Keine Rente

Diese Variante ermöglicht die maximale Summe in der Auszahlung der Einmalzahlung. Das Wohnrecht ist entweder lebenslang oder zeitlich begrenzt und kostenpflichtig, d.h. der Verkäufer bezahlt dem Kapitalanleger eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete. Somit fallen keine Abzüge für das Wohnrecht an und der Wert der Immobilie kann an den Verkäufer ausgezahlt werden.

Der Käufer kann nach dem Tod des Verkäufers über die Immobilie verfügen. „Die spezifischen Bedingungen sollten jedoch im Voraus im Notarvertrag festgelegt werden, um Erbstreitigkeiten zu vermeiden“, rät Immobilien- und Verrentungsexperte Dietmar Theiler. „Ebenso so wichtig ist die Rentenzahlung“, betont Theiler weiter. „Während sie bei der Leibrente mit dem Tod des Verrenters endet, kann sie bei der Zeitrente an die Hinterbliebenen weitergezahlt werden. Das sind alles wichtige Details, die vorab geklärt und im Vertrag festgehalten werden müssen.

Eine vorzeitige Beendigung der Immobilienverrentung kann unter bestimmten Umständen erforderlich oder gewünscht sein. „Solche Situationen können unterschiedliche Gründe haben,“ sagt Immobilien- und Verrentungsexperte Dietmar Theiler, „wie beispielsweise den Wunsch des Verrenters, in eine andere Wohnform zu wechseln, gesundheitliche Veränderungen oder veränderte finanzielle Umstände. Eine vorzeitige Aufgabe des Wohnrechts ist jederzeit möglich, wenn die Parteien im Notarvertrag keine anderen Regelungen getroffen haben. Stehen noch Rentenzahlungen aus, müssen diese weiter gezahlt werden, ebenso eine Entschädigung für die vorzeitige Aufgabe des Wohnrechts. Beides wird schon im Notarvertrag geregelt.

Wie hoch ist der Marktwert Ihrer Immobilie heute genau? Was könnten Sie bei einem Verkauf maximal erzielen? Wie hoch ist der Mietwert Ihrer Immobilie heute genau? Wieviel Miete könnten Sie erzielen, wenn Sie Ihre Immobilie heute vermieten? Beide Werte sind essentiell wichtig, sie sind Grundlage einer jeden Berechnung für die Verrentung Ihrer Immobilie!

Möchten Sie bis zu Ihrem Lebensende in Ihrer Immobilie wohnen bleiben? Oder möchten Sie einen Zeitpunkt festlegen, an dem Sie spätestens ausziehen werden?

Möchten Sie statt voll zu versteuernden Mieteinnahmen in Zukunft Rente aus Ihrer Immobilie beziehen, die nur zu einem geringen Anteil steuerpflichtig ist?

Möchten Sie ein kostenfreies Wohnrecht oder lieber eine Nutzungsentschädigung zahlen und dafür mehr Geld ausgezahlt erhalten?

Wenn Sie Ihr Wohnrecht vorzeitig aufgeben, wollen Sie eine zusätzliche Zahlung monatlich oder eine einmalige Abfindung? Soll die monatliche Zahlung auf den Berechnungszeitraum begrenzt werden oder lebenslang gezahlt werden?

Soll es eine Einmalzahlung zum Besitzübergang geben? Wie hoch sollte diese ggf. sein? Sind noch Hypotheken abzulösen? Haben Sie einen großen Wunsch, den Sie sich mit der Einmalzahlung erfüllen wollen? Wollen Sie schon zu Lebzeiten Vermögen auf Ihre Erben übertragen? Möchten Sie jemanden Geld zukommen lassen, der nicht erben würde? Oder wünschen Sie sich die Möglichkeit der Wohltätigkeitsorganisation Ihres Herzens mit einer hohen Spende Gutes zu tun?

Wer erhält die Rentenzahlungen aus der Zeitrente, die über den Tod hinaus gezahlt werden muss? Soll für diesen Fall schon heute eine Berechnung einer Einmalzahlung statt laufender Rentenzahlung festgelegt werden?

Wer soll in Zukunft die anfallenden Kosten der Immobilie tragen?

Soll der Käufer die anfallenden Investitionen tragen? Somit entscheidet er, wann was investiert wird und in welcher Qualität. Stehen in den nächsten Jahren absehbar Investitionen an oder ist der Zustand aller Gewerke so gut, dass voraussichtlich die nächsten 10 Jahre nichts ansteht?

Wenn der Verkäufer die Investitionen übernimmt, bestimmt er über die Art und den Zeitpunkt der Investitionen. Er muss jedoch seiner Verpflichtung nachkommen die Immobilie in dem Standard zu erhalten, in dem sie sich beim Verkauf befunden hat.

Sogenannte Betriebskosten trägt der Käufer. Möchten Sie die Abrechnung an das deutsche Mietrecht anlehnen oder wollen Sie Einzelvereinbarungen mit dem Käufer treffen?

Unterschreiben Sie keinen Verrentungsvertrag ohne Rückauflassungsvormerkung. Diese ermöglicht Ihnen, ohne Mitwirkung des Käufers, den Vertrag ggf. rückabzuwickeln und wieder in den Besitz Ihrer Immobilie zu kommen. Dem stimmte der Käufer schon bei Vertragsunterzeichnung zu. Gründe dafür könnten sein, z.B. vereinbarte Rentenzahlungen werden nicht geleistet, der Käufer wird insolvent.

Wie ist das Wertentwicklungspotential für die nächsten 10 Jahre unter Berücksichtigung der Lage Ihrer Immobilie und dem Zustand der Gebäude einzuschätzen?

Sollen Wohnrecht und Rentenverpflichtungen dinglich gesichert werden? Oder nur vertraglich vereinbart werden?

Wird eine Beräumungspflicht der Immobilie für den Verkäufer nach dessen Ableben bzw. dessen Aufgabe des Wohnungsrechtes im Vertrag vereinbart? Wer erfüllt diese Pflicht, wenn der Verkäufer selbst nicht mehr dafür Sorge tragen kann?

Soll der Verkäufer im Vertrag verpflichtet werden Rechnungen zu Investitionen, Renovierungen, Sanierungen der Immobilie an den Käufer zu übergeben (soweit vorhanden)?

Verrentungen und Ihre steuerlichen Auswirkungen sind in Deutschland für Steuerberater kein Routinefall. Es kommt einfach zu selten auf deren Tisch. Da die steuerlichen Auswirkungen jedoch erheblich sein können ist eine kompetente Beratung sowohl für den Verkäufer, als auch für den Käufer unablässlich. Unabhängig von Ihrer persönlichen Steuersituation können wir Ihnen und Ihrem Steuerberater jedoch u.U. wertvolle Hinweise geben.

Haben Sie einen gültigen Energieausweis für Ihr Gebäude? Dieser ist Pflicht auch für einen Verkauf auf Rentenbasis.

Auch für Notare sind Verkäufe auf Rentenbasis keine Routinebeurkundungen. Hat der gewählte Notar Erfahrung mit solchen Verträgen? Kann er aus der Praxis berichten oder hat er seine Kenntnisse vom Studium oder aus Büchern/dem Internet?