Nicht jede Immobilie lässt sich zuverlässig mit ähnlichen Objekten am Markt vergleichen. Gerade bei individuell geplanten Einfamilienhäusern, besonderen Gebäuden oder selbstgenutzten Immobilien kann deshalb das Sachwertverfahren eine wichtige Rolle spielen. Im Mittelpunkt stehen dabei der Wert des Grundstücks, die Herstellungskosten des Gebäudes sowie sein aktueller Zustand. Eigentümer erhalten so eine nachvollziehbare Einschätzung, die auf der vorhandenen Bausubstanz basiert. Dennoch ist der errechnete Sachwert nicht automatisch mit dem späteren Verkaufspreis gleichzusetzen. Entscheidend ist, wie gut sich das Ergebnis an die tatsächliche Marktlage anpassen lässt.
Bestandteile der Immobilienbewertung: Grundstück, Bauwerk und Zustand
Das Sachwertverfahren beginnt mit der separaten Ermittlung des Bodenwerts und des Werts des Gebäudes. Der Bodenwert basiert in der Regel auf der Größe des Grundstücks und den Bodenrichtwerten der Region, beispielsweise in Berlin und Umgebung. Für das Bauwerk werden die üblichen Baukosten zugrunde gelegt, wobei Alter, verbleibende Nutzungsdauer und mögliche Abnutzung eine Rolle spielen. Dietmar Theiler, Geschäftsführer von WohnHausImmobilien in Berlin, erklärt: „Nehmen wir an, der Bodenwert eines Grundstücks beträgt 180.000 Euro und der Gebäudewert nach Abzug von Abnutzungen liegt bei 320.000 Euro. Dann ergibt sich zunächst ein Sachwert von 500.000 Euro.“ Dieser Wert kann je nach Ausstattung, Modernisierungsgrad und baulichem Zustand weiter angepasst werden. So entsteht eine fundierte Grundlage, die den realen Zustand der Immobilie widerspiegelt.
Wann das Sachwertverfahren besonders sinnvoll ist
Das Sachwertverfahren wird häufig angewendet, wenn es nur wenige vergleichbare Objekte gibt oder wenn die Immobilie stark von den üblichen Angeboten abweicht. Dies trifft beispielsweise auf individuell gestaltete Häuser, öffentliche Gebäude oder andere Spezialimmobilien zu. Auch bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern kann es eine hilfreiche Ergänzung sein. „Vor allem dort, wo die Lage und Ausstattung wichtig sind, aber der materielle Gebäudewert besonders zählt, bietet das Sachwertverfahren Orientierung“, so Theiler. Für Eigentümer bedeutet das: Nicht nur die Größe ist entscheidend, sondern auch die Bauqualität, Modernisierungen und der technische Zustand.
Die Marktanpassung des berechneten Sachwerts
Ein rein rechnerischer Wert zeigt nicht automatisch, welchen Preis Käufer bereit sind zu zahlen. Daher wird der anfängliche Sachwert mit einem Marktanpassungsfaktor oder Sachwertfaktor abgeglichen. Dabei sind regionale Nachfrage, allgemeines Preisniveau und die Attraktivität des Standorts, wie in Berlin, entscheidend. „In begehrten Lagen kann der Marktwert über dem errechneten Sachwert liegen, in weniger gefragten Gebieten auch darunter“, erklärt Theiler. Eine fundierte Bewertung kombiniert die Substanz des Objekts mit aktuellen Marktbedingungen und bietet so eine solide Basis für Verkaufsentscheidungen.
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Hinweise:
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Foto: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s ChatGPT
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